Reportagem

Sector imobiliário em forte expansão

André Anjos |

O “boom” habitacional que o país conheceu nos últimos anos ficará para sempre associado ao repto lançado em 2008 pelo Presidente José Eduardo dos Santos para a construção de um milhão de casas em quatro anos. Inaugurada em Julho de 2011, a cidade do Kilamba, em Luanda, marca o início de uma nova era no sector imobiliário, onde o amadorismo cede espaço ao profissionalismo.

Centralidade do Dundo reforça oferta de casas e equilibra as contas do défice habitacional
Fotografia: Benjamim Cândido|Edições Novembro

O mercado imobiliário em Angola já não se limita a compras e vendas pontuais e pouco organizadas como acontecia no passado. Hoje, quem quer comprar casa em Luanda, no Lobito, no Huambo ou em Benguela, já encontra um mercado mais desenvolvido, profissional e dinâmico.
Mas, como em todos os segmentos do mercado, a concorrência desleal entre os que exercem a actividade formalmente e os que a praticam de maneira informal prejudica os agentes autorizados, a Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola (APIMA) quer trazer para o circuito formal todos os agentes imobiliários.
Nos cálculos do presidente da APIMA, Pedro Caldeira, cerca de noventa por cento dos agentes imobiliários em Angola opera fora do circuito formal, com prejuízos para a economia e com riscos evitáveis para as partes envolvidas no negócio.
Pedro Caldeira diz haver no mercado mais de 400 entidades, mas apenas 40 filiadas na organização. Os agentes informais, explica, não asseguram os pagamentos dentro do circuito bancário nem a fidelidade dos documentos e muito menos o aconselhamento ao cliente sobre os procedimentos legais a observar.
“O sector imobiliário precisa de ser arrumado”, insiste Pedro Caldeira, para quem “é urgente” acabar com as ilicitudes que se verificam neste substrato do mercado, onde se assiste a “negócios a serem fechados na rua, sem olhar às obrigações fiscais e outros procedimentos legais”.
Há dois meses à frente da direcção da APIMA, Pedro Caldeira assume como principal desafio para o mandato de três anos a reestruturação do sector, em coordenação com os principais parceiros da organização, com destaque para os ministérios do Urbanismo e Habitação e o da Justiça. O grande desafio, salienta, é trazer todos os profissionais e agentes imobiliários para o circuito formal, tornando-os membros de pleno direito da Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola.
Criada em Abril de 2008, a APIMA congrega especialistas de várias formações profissionais, num leque que inclui arquitectos, juristas, economistas e mediadores imobiliários. A organização assume-se como parceira do Estado na esfera das políticas habitacionais.
Para actualizar permanentemente os seus associados sobre a legislação, políticas habitacionais e as tendências do mercado, a APIMA promove regularmente fóruns de debate. Na sexta-feira realizou-se em Luanda  um encontro alargado de profissionais e agentes imobiliários, com a participação de operadores do mercado, incluindo aqueles que actuam de modo informal.
O objectivo do encontro foi promover uma abordagem pormenorizada sobre a situação actual do mercado imobiliário em Angola e a forma como é vista fora do país, já que participaram profissionais e agentes imobiliários de diferentes nacionalidades.
Aliás, a reunião alargada de profissionais e agentes imobiliários angolanos está inserida num encontro realizado dia antes pela Confederação da Construção e do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP).
Constituída por Angola, Brasil, Cabo Verde, Guiné-Bissau, Moçambique, Timor-Leste, Portugal, São Tomé e Príncipe e Macau, a Confederação da Construção e do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa persegue, entre outros objectivos, a captação de investimento estrangeiro para os mercados imobiliários de cada Estado-membro.
No encontro alargado de profissionais e agentes imobiliários angolanos, as abordagens foram no sentido de sensibilizar quem exerce a actividade de forma informal a filiar-se na APIMA e, por via da associação, conformar a sua actuação às normas vigentes.
No encontro das associações dos profissionais imobiliários dos países de língua portuguesa, as atenções centraram-se em questões ­internas da organização e na avaliação da realidade imobiliária de cada país.

Queda no investimento


Em relação a Angola, Pedro Caldeira reconhece que o mercado imobiliário está a passar por uma fase menos boa, com os processos de venda, compra e arrendamento de imóveis afectados em múltiplos aspectos.
A crise financeira que o país atravessa, em consequência da queda do preço de petróleo no mercado internacional, atingiu todos os sectores da economia. No sector imobiliário, o arrendamento caiu, as vendas baixaram e os investimentos reduziram.
Para dar uma ideia do impacto da crise financeira no sector imobiliário, Pedro Caldeira apresenta um quadro em que demonstra a queda do investimento em novos projectos habitacionais na ordem dos 70 por cento, e 15 por cento na área comercial (vendas e arrendamentos).
Angola lidera os investimentos no sector imobiliário. De todos os projectos habitacionais do pós-independência, os mais emblemáticos são ainda as centralidades do Kilamba, Sequele e Vila Pacífica, em Luanda.
Implantada numa área de 1.000 hectares, a cidade do Kilamba conta com equipamentos sociais, como 24 jardins de infância, nove escolas primárias e oito secundárias, dois parques comunitários e uma praça central, além de áreas de lazer. Divida em edifícios de cinco, nove, 11 e 13 andares, com apartamentos do tipo T3, T3+1 e T5, a centralidade conta com mais de 20 mil moradias. As fases posteriores de construção prevêem maior diversificação, com a inclusão de habitações térreas.
As infra-estruturas urbanas internas, como a rede viária e acessos, a rede eléctrica e de iluminação pública, o abastecimento domiciliar de água potável, a drenagem de águas residuais e pluviais, a rede de telecomunicações e os trabalhos de paisagismo, ocuparam parte importante do trabalho de concepção e execução.
A centralidade do Sequele é, depois do Kilamba, a segunda maior. Implantada numa área de 211,94 hectares, a cidade tem 10.108 fogos habitacionais, onde se estima residirem actualmente cerca de 60.648 pessoas.
À semelhança da centralidade do Kilamba, o Sequele também está dotado de modernas infra-estruturas e diversos equipamentos sociais. Com uma planificação paisagística moderna, a centralidade está equipada com infra-estruturas de apoio como estações de tratamento de água potável e residual, bem como equipamentos sociais e de serviços que incluem duas esquadras de polícia, três jardins de infância, uma escola primária e uma secundária. Tem, ainda, um centro comercial, quatro edifícios administrativos, 178 lojas, um mercado. Além disso, foram reservados espaços para a edificação de futuros edifícios públicos e uma igreja. Os edifícios públicos edificados encontram-se já ocupados por instituições que prestam serviços ao cidadão.
A urbanização está dividida em 12 sectores urbanos (blocos) e a sua execução repartida em duas fases, sendo a primeira (Fase I) desenvolvida numa área de 206,85 hectares, para 9.808 fogos, a segunda (Fase IA), numa extensão de 5,09 hectares, para 300 fogos. A urbanização apresenta edifícios de apartamentos de cinco, nove e 11 andares, variando de tipologias de três a cinco quartos, justificando-se assim a sua alta densidade populacional (286,8 habitantes).
A urbanização Vida Pacífica está localizada na zona sul do Município de Viana, estendendo-se por uma área aproximada de 22 hectares. Comporta 2.464 fogos habitacionais do tipo T3 e T4, distribuídos por 22 edifícios.
A comercialização do património imobiliário do Estado é feita exclusivamente pela Imogestin, empresa do ramo imobiliário criada em 1997. A Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola, de acordo com o seu presidente, vai bater-se para ficar com uma percentagem para permitir que os seus associados participem no negócio.

Novo modelo de investimento


Para encurtar o período de retorno dos recursos financeiros investidos pelo Estado no sector imobiliário e permitir novas aplicações, o Executivo adoptou uma nova estratégia de financiamento de centralidades. 
Com o novo modelo, o Estado fica com a responsabilidade de criar as infra-estruturas urbanas, através do Ministério da Construção, e deixa para o sector privado a tarefa de erguer as moradias. A segunda fase de construção da Centralidade do Kilamba decorre nesses moldes.
Numa área de 720 hectares, 380 a Norte e 340 a Sul da Centralidade do Kilamba, homens e máquinas trabalham na preparação da terra, onde, num período de 28 meses, são criadas as infra-estruturas urbanas básicas, que dão lugar à segunda fase da cidade.
Orçada em 607 milhões de dólares norte-americanos, a segunda fase está projectada para dez mil fogos habitacionais. Partindo do pressuposto de que a família angolana é composta, em média, por seis membros, os promotores do projecto calculam que as novas habitações vão albergar aproximadamente 60 mil pessoas.
Os trabalhos de infra-estruturação estão a cargo da empresa chinesa Citic Construction e consistem na construção das redes viárias, numa extensão de 16 quilómetros, de abastecimento de água, numa extensão de 15,4 quilómetros, de drenagem pluvial, com 34,8 quilómetros em colectores e tubos, de drenagem residual, com 13,9 quilómetros de tubos, de fornecimento de energia eléctrica, numa extensão de 26,4 quilómetros, de iluminação pública com 662 postos, de telecomunicações com 181 quilómetros em tubos e fios, e arborização e jardinagem, numa área total  de 82.696 metros quadrados.
A segunda fase da cidade do Kilamba traz algumas inovações. As principais novidades estão no fornecimento de gás que será feito por canalização, através de uma rede com 16 quilómetros de tubagem, e nas artérias. As ruas principais vão ter 60 metros de largura, as secundárias, 40 e os passeios, três.
A empreiteira calcula que a construção das infra-estruturas vai consumir 5.000 toneladas de betume, 30.000 de cimento, 350.000 de inertes, 7.000 de aço, 81,1 de tubos e colectores, 750 unidades de postos de iluminação e 28 toneladas de cabos eléctricos. Para além das moradias, a zona vai contar com espaços para construção de creches, restaurantes, farmácias e clínicas, entre outros equipamentos sociais.
 O novo modelo de intervenção do Estado no sector imobiliário, de acordo com o director do Gabinete de Coordenação para a Construção e Desenvolvimento Urbano das Cidades do Kilamba, Camama e Cacuaco (GCKCC), António Flôr, vai permitir o retorno do capital aplicado, num período de três a quatro anos, através da comercialização de lotes de terrenos infra-estruturados. Os valores a arrecadar, prossegue o também secretário de Estado da Construção, vão ser utilizados na construção de novas infra-estruturas para o surgimento de outros assentamentos urbanos. É desta forma que o Estado vai criar, pouco a pouco, melhores condições de habitabilidade para todos os cidadãos.
O novo modelo de intervenção do Estado no sector imobiliário pretende, ainda, contribuir para o fim das construções anárquicas, já que, nos terrenos infra-estruturados, além de empresas imobiliárias, os cidadãos têm a possibilidade de obter lotes de terreno para auto-construção dirigida.
A participação do sector privado na construção de centralidades, contrariamente ao que se especula, não encarece as empreitadas e, consequentemente, não altera os preços das habitações, assegura o secretário de Estado da Construção. Na verdade, a estratégia já existe há muito tempo, mas só agora o Estado decidiu pô-la em prática.
O Estado, por si só, não tem capacidade para construir tudo e já faz um grande esforço para garantir a construção de diversas infra-estruturas, nomeadamente estradas, hospitais, aeroportos, escolas, edifícios públicos e até moradias para realojamento da população que vivia em zonas de risco, lembra o secretário de Estado da Construção.
Depois de retirar um grande número de pessoas que viviam em zonas de risco, o Estado partiu para a materialização de projectos com potencial para satisfação das necessidades habitacionais do país, em especial dos jovens. É neste quadro que surgem as novas centralidades em todo o país.
O secretário de Estado para a Construção garante que, com o novo modelo de intervenção do Estado no sector imobiliário, os cidadãos, de forma colectiva ou individual, podem adquirir lotes de terreno para auto-construção dirigida.
A prioridade é para o sector empresarial, o que não impede que  casos particulares sejam levados em consideração, diz o secretário de Estado para a Construção, sublinhando que o Estado pretende dar oportunidade de investimento aos operadores privados. Para António Flôr, os empresários são as pessoas com melhor capacidade para investir em todos os ramos de negócios. “O sector imobiliário é um bom negócio em toda a parte do Mundo”, salienta.

Concessão de terrenos


As pessoas interessadas em obter talhões infra-estruturados no espaço onde vai evoluir a cidade do Kilamba devem candidatar-se na Direcção do Gabinete de Coordenação para a ¬Construção e Desenvolvimento Urbano das Cidades do Kilamba, Camama e Cacuaco.
Para as candidaturas, explica António Flôr, os interessados devem apresentar um documento a solicitar uma parcela de terreno, explicar o motivo pelo qual pretendem a parcela, apresentar o esboço do projecto e indicar a área pretendida no espaço infra-estruturado.
O Estado tem a obrigação de conhecer as pessoas com quem vai trabalhar e estas  devem identificar-se, para o Estado poder aferir se têm os compromissos em dia. Empresas com irregularidades no pagamento da segurança social dos trabalhadores ou dos encargos ficais, por exemplo, não são aceites nesta empreitada, adverte António Flôr. Os candidatos com projectos de grande utilidade, capacidade  financeira para a sua -implementação e disponibilidade de observância das obrigações têm prioridade, diz o  secretário de Estado da Construção. Os preços e as datas de abertura do processo de candidaturas e do início da comercialização dos lotes são anunciados a seu tempo.

Consignação das obras


A cerimónia de consignação das obras da segunda fase da cidade do Kilamba teve lugar em Abril. Assinaram o acordo António Flôr, em representação do Gabinete de Coordenação para as Construções e Desenvolvimento Urbano das Cidades do Kilamba, Camama e Cacuaco, e Hu Ping, presidente da empresa construtora Citic Construction para a região africana.
O ministro da Construção, Artur Fortunato, o governador de Luanda, Higino Carneiro, e o embaixador da China em Angola, Cui Aimin, testemunharam a cerimónia. Para garantir a conclusão das obras no prazo previsto, estão no local trabalhadores de diversos ofícios. Vestidos de macacão cor de laranja, os operários começam a jornada às 8 horas e terminam às 17h30.  São no total mil jovens, cuja maioria conseguiu aí o seu primeiro emprego.

Visão do Estado


A nova visão de desenvolvimento urbano permite um menor investimento do Estado, ao mesmo tempo que alavanca e potencia o sector privado e garante o retorno do valor aplicado, disse o ministro da Construção, Artur Fortunato, no acto de consignação.
“É a confirmação do papel de promotor e regulador do Estado, como factor e condição de estímulo ao investimento privado, uma condição indispensável à realização dos seus propósitos que visam a satisfação das necessidades da população”, frisou.
O modelo a ser implementado é a reafirmação da necessidade de conjugação de esforços, entre os sectores público e privado, que atende aos pressupostos de uma economia que cresce e que contribui para a realização de acções voltadas para o cidadão.
O Estado, por si só, não seria capaz de atender a tão grande procura, reconhece o ministro da Construção, que lembra que, ao longo dos anos, o Estado sempre se preocupou em proporcionar aos cidadãos condições de acesso a uma habitação condigna, por via de vários modelos e programas que tornaram possível, no limite das suas possibilidades, a materialização de muitos projectos habitacionais.
A Centralidade do Kilamba, cuja construção começou há nove anos, e outras que nasceram pelo país, incorporam a visão do Executivo que pretendia, naquela altura, atender às grandes necessidades de habitação que os angolanos, de uma forma geral, manifestavam.
“Esperamos que a iniciativa e o espírito empreendedor do nosso empresariado concorram para transformar, no seu devido tempo, toda esta área reservada  para a segunda fase da cidade do Kilamba”, disse o ministro.
Ao contrário da segunda fase, na construção da primeira parte da Centralidade do Kilamba, o Estado assumiu na totalidade os custos do projecto, chegando a ¬desembolsar cerca de 3,5 milhões de dólares norte-americanos. A construção da Centralidade do Kilamba não conheceu esta estratégia, pelo facto de o Estado ter chamado a si o pioneirismo na  construção de moradias aos  milhares.
“Não devemos esquecer que o país conheceu um longo período de guerra, o povo enfrentou muitas dificuldades, havia carência de quase tudo”, lembra o ministro da Construção.  Com o advento da paz, em 2002, teve início o processo de reconstrução nacional, que permitiu a reabilitação das infra-estruturas sociais e económicas, estradas, pontes, edifícios públicos e outros equipamentos.
Artur Fortunato não tem dúvidas de que o sucesso das centralidades prova que o país tem condições para projectos imobiliários e que há espaço para o empresariado nacional e estrangeiro.

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