Reportagem

Sector imobiliário empobreceu 90 por cento

Ana Paulo

O mercado imobiliário do país perdeu 90 por cento dos investimentos, entre os anos 2014 e 2016, informou o secretário da mesa da Associação dos  Profissionais Imobiliários (Apima), Massada Culembala.

“Sem a participação da banca, o promotor não consegue desenvolver nenhum projecto”
Fotografia: DR

Antes da crise que o país vive, o ramo imobiliário privado manteve-se forte nos anos 2010-2013, época em que a procura e a oferta foram inevitavelmente maiores, impulsionadas pela produtividade do sector petrolífero, que facilitou mais investimentos entre os profissionais do mercado e seus parceiros e, em particular, entre o Estado e a banca.
 Em entrevista ao Jornal de Angola, Massada Culembala informou que a decadência do mercado imobiliário reduziu bastante a procura, culminando com a paralisação de muitos projectos habitacionais. No caso particular de Luanda, segundo o especialista, estão paralisadas mais de 300 obras habitacionais no mercado imobiliário privado, resultante do baixo rendimento entre os promotores, mediadores e a banca, sobretudo, no que diz respeito ao crédito malparado, aumento de juros e cancelamento de financiamento. Massada Culembala contou que outros factores que influenciam o fraco desempenho do sector imobiliário são o cancelamento de financiamentos por parte dos bancos e a incursão de um número significativo de mediadores do mercado não profissional. Segundo o profissional, as obras inacabadas empataram 50 por cento do crédito bancário, o que fez com que o fi-nanciador não disponibilizasse mais parcelas para a conclusão das mesmas.
        O sector bancário continua a ser o principal elo de ligação entre os promotores e os mediadores do mercado imobiliário público e privado. Porém, o perito Massada Culembala explica que, antes, os bancos disponibilizavam créditos para a construção de residências. “Infelizmente, com o aparecimento da crise económica e financeira e com um bom número de obras inacabadas, tudo culminou com créditos malparados, o que impede  a execução de novos financiamentos”, admitiu.
         Segundo evidencia, para a execução de projectos residenciais, deve cumprir-se alguns requisitos, como aquisição de terreno, arquitectos para desenhar o esboço, construtora e, por último, a banca como principal financiador. “Logo, sem a participação da banca, o promotor não consegue  desenvolver  nenhum projecto”, assinalou.
    Para a melhoria do ambiente de negócio  no sector, Massada Culembala disse que o Estado, a banca e a Apima devem traçar parcerias estratégicas, com o objectivo de se dar uma nova dinâmica ao sector e encontrar-se soluções para os projectos por terminar, seja públicos seja privados. “Isto porque, com as obras paradas, o promotor e os bancos ficam prejudicados, uma vez que parte do financiamento investido também fica paralisado”, alegou.

Estado
O Estado é o principal regulador e mediador no sector imobiliário do país, tendo em conta as suas responsabilidades acrescidas. Nesse quadro, Massada Culembala quer que o Estado intervenha no mercado, definindo quem deve promover os projectos habitacionais e quem deve fazer o papel de mediador e consultor imobiliário.
    Especialista em Direito Imobiliário, Massada Culembala é também avaliador em activos vivos e mortos e exerce, actualmente, a função de di-rector-geral das empresas Dikilama e Diakumbo Imobiliária. Numa primeira fase, o especialista aconselha que o Estado, enquanto entidade reguladora, atribua a carteira profissional aos promotores mediadores e exija que os mesmos estejam associados à Apima.
        Para Massada Culembala, o processo de atribuição de carteiras profissionais resultaria na diminuição de fraudes, burlas e falsos profissionais no mercado. “Devemos evitar que erros do passado voltem a acontecer entre os mediadores, promotores e clientes, como é o caso específico do Projecto Bem Morar, entre outros de carácter público”, relatou.
        O representante da Apima informou que a província de Luanda tem perto de 10 mil promotores não associados, que exercem actividades no sector imobiliário, resultando, muitas vezes, em burla na compra e venda de imóveis.
   “E necessário inverter o imediatismo, para se disciplinar os actores do mercado imobiliário angolano, que cresce desordenadamente”, aconselhou. Massada Culembala alerta os cidadãos interessados na aquisição de terrenos ou de residências a dirigirem-se à Apima, para lhes serem indicados os verdadeiros profissionais do sector capazes de auxiliar no processo de compra ou venda.
      A Associação dos  Profissionais Imobiliários dispõe, também, de um departamento jurídico, que permite proteger ou sancionar associados ou clientes que não cumprirem com as regras estabelecidas.
       Segundo Massada Culembala, quando o Estado zela pelos bens públicos, os processos correm claramente e sem constrangimentos. Como exemplo, Massada Culembala realçou a imobiliária Imogestin, empresa dedicada ao negócio da promoção, mediação e gestão de empreendimentos imobiliários e fundadora da Apima, a quem o Es-tado delegou e confiou para promover projectos habitacionais e sociais das novas centralidades implementadas a nível das províncias.

Zonas de maior acesso
O actual  gestor das empresas imobiliárias Diakumbi e Dikilama disse que, no período que vai de 2017 ao primeiro semestre de 2018, a procura aumentou de 10 para 15 por cento, mas somente fora do centro da cidade. Massada Culembala disse que as zonas mais procuradas são os municípios de Viana, Belas e Talatona, por oferecerem melhor oferta, em termos de preço.
    Actualmente,  na zona do Talatona, os  preços de uma residência de alto padrão  estão em torno de um a cinco milhões de dólares. Já em Via-na, em particular na zona do Zango, as casas andam à volta de dois milhões de kwanzas. Nos últimos cinco anos, a parcela de terreno para a implementação de projectos habitacionais rondou cinco milhões de kwanzas. Hoje, a mesma parcela custa um milhão de kwanzas.

Financiamento
Para melhor esclarecimento sobre o processo de financiamento, o Jornal de Angola, contactou o gestor e representante da Abanc, Amílcar Silva, que afirmou que os bancos continuam disponíveis para financiar projectos, mas somente para indivíduos com capacidade de endividamento. Segundo Amílcar Silva, com o surgimento da crise económica, as condições se deterioraram, inclu-indo os salários que, na con-
juntura, deixaram de ser suficientes, gerando o baixo poder de compra, influenciado pela inflação que ronda os 30 por cento.
     “Logo, o financiamento só é disponibilizado a pessoas que têm capacidade de pagar dívidas”, sustentou Amílcar Silva, acrescentando que outra razão do não financiamento é que grande parte dos indivíduos que pretendem adquirir empréstimos bancários para aquisição de um imóvel já beneficiou de créditos ainda não liquidados. “Enquanto a entidade financiadora não tem retorno do financiamento disponibilizado, não tem como voltar a dar, pois, de contrário e se a devolução não se procede num prazo determinado, a entidade financiadora é forçada a confiscar o imóvel, para recuperar a parcela injectada num determinado projecto”, frisou. 

Amílcar Silva afirma que o sector imobiliário privado não consegue comercializar as residências, porque continua a implementar preços excessivos, o que impossibilita ao cidadão a sua compra. Na sua visão, a paralisação de muitos projectos promove, também e muitas vezes, o crédito malparado, que actualmente ronda os 30 por cento.

Renda resolúvel
Amílcar Silva apela aos promotores do sector imobiliário privado para enveredarem pelo sistema de renda resolúvel, aplicando preços mais baixos e acessíveis, para facilitar a população economicamente activa.
      Para  o gestor bancário, o sistema de renda resolúvel é a forma mais correcta para inverter o quadro no sector, já que esta forma de pagamento oferece como vantagens um valor fixo, sem taxas de juros, que um cidadão pode pagar, com menos pressão, a longo prazo.  “Caso os promotores implementem este sistema, vai diminuir-se o número de obras paradas e a possibilidade de se aceder novamente ao financiamento bancário, para a efectivação de mais projectos”, sublinhou Amílcar Silva, que apela por uma maior reflexão sobre o sistema de pagamento aos profissionais do sector privado, já que a concorrência aumentou, com a construção de novas centralidades do Estado, que muito facilitam, hoje, a vida dos cidadãos.
   “A renda de casa numa centralidade tem em conta pressupostos que o sector privado não possui, assim como a renda resolúvel é um sistema mais viável para o crédito bancário”, esclareceu Amílcar Silva.

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